萬 科Ａ(000002)09月20日在投資者關(guān)系平臺上答復(fù)了投資者關(guān)心的問題。
投資者：董秘您好，請問就目前的建筑生態(tài)，您認為預(yù)制建筑和現(xiàn)澆建筑，誰的機會大一些？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。相對于傳統(tǒng)施工方式，工業(yè)化技術(shù)在建造成本上有一定增加，但在提高質(zhì)量、提高效率、節(jié)能減排等方面有明顯優(yōu)勢。2021年，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化占總開工量的比例為83%。在項目的建造過程中，公司會根據(jù)實際情況綜合考慮，采用合適的建筑技術(shù)。
(相關(guān)資料圖)
投資者：21年年報中，本年發(fā)生的非同一控制下企業(yè)合并（p252-p253），對子公司（福建伯恩物業(yè)集團有限公司、上海陽光智博生活服務(wù)集團有限公司）的持股比例為100%，為什么“被購買方于購買日可辨認資產(chǎn)和負債的情況”欄中還有少數(shù)股東權(quán)益？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。公司于2021年收購了福建伯恩物業(yè)集團有限公司（“伯恩物業(yè)”）和上海陽光智博生活服務(wù)集團有限公司（“陽光智博”）100%的股權(quán)。購買日伯恩物業(yè)和陽光智博賬面可辨認資產(chǎn)和負債情況中的少數(shù)股東權(quán)益，是指伯恩物業(yè)和陽光智博下屬非全資子公司的少數(shù)股東持股部分產(chǎn)生的影響。
投資者：作為萬科的股東和業(yè)主、先不論股價表現(xiàn)、對你們近幾年的產(chǎn)品力嚴重失望；作為萬科在杭州的TOD標桿五常上蓋天空之城，一共三期期期都有業(yè)主投訴維權(quán)、媒體報道；三期疊墅沒有開放日、沒有業(yè)主監(jiān)督、售后完全不管或者打太極、根本聽不進業(yè)主心聲，打你們的400電話也是各種推脫無實質(zhì)進展；萬科中層的不作為已經(jīng)嚴重影響萬科對外的口碑、希望董事會能夠重視！
萬 科Ａ董秘：您好，很抱歉給您帶來困擾，為了便于后續(xù)工作人員處理您的問題，您可以使用萬科反饋渠道，如集團投訴郵箱（tousu@vanke.com）反饋您的問題。
投資者：你好，請問公司的樓盤是否遭遇滯銷，目前的促銷手段有哪些？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。今年以來市場銷售同比下降，公司繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營。公司也結(jié)合市場情況積極采取相應(yīng)動作，開展營銷專項行動，通過傭金結(jié)傭提速、調(diào)整銷售激勵方案、整編自銷團隊、銷售能力短訓(xùn)等動作，提升一線營銷戰(zhàn)斗力。
投資者：你好，根據(jù)貴公司財報數(shù)據(jù)，2018-2022年上半年銷售面積合計17915.9萬平。2018—2022年上半年已結(jié)算面積合計11967.8萬平、截至2022年上半年已售未結(jié)算面積3036.1萬平，兩者合計15003.9萬平。已結(jié)算和未結(jié)算面積與銷售面積相差2900萬平。如果2018、2019年結(jié)算面積中包括以前年度銷售面積，則相差更大。請教相差面積是由什么原因?qū)е碌模?/p>
萬 科Ａ董秘：謝謝您的關(guān)注，公司披露的結(jié)算面積和已售未結(jié)面積均為并表口徑，銷售面積為全口徑（含非并表項目），二者范圍不同，無法直接比較。
投資者：公司半年報中披露加權(quán)資本成本 為4.05%，而WIND金融終端測算公司的加權(quán)資本成本 為6.99%，為什么有這么大的差距？請問公司測算的流程和方法是什么？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。半年報中公司披露報告期末存量融資的綜合融資成本為4.08%，計算方法為以各筆融資報告期末的余額作為權(quán)數(shù)，對各筆融資截止期末時點的綜合融資成本計算加權(quán)平均，相關(guān)融資成本請以公司半年報披露為準。
投資者：公司2021年報，歸母凈利潤腰斬，而少數(shù)股東凈利潤只降低了10%。 請問公司管理層的領(lǐng)導(dǎo)們，你們的管理紅利是全部都投入到了少數(shù)股東權(quán)益里了？ 這其中是否有利益輸送？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。少數(shù)股東損益是萬科并表合作項目中，少數(shù)股東按照股權(quán)比例應(yīng)當享有的當期凈利潤，在項目層面，萬科與合作方同股同權(quán)，回報率是一致的。但是在集團合并報表層面看少數(shù)股東損益和萬科權(quán)益的變動、比例與在項目層面看兩者的變動、比例并不會完全一致。在集團的合并報表中，公司的投資收益、平臺費用等，只影響萬科權(quán)益利潤，但不影響少數(shù)股東損益，但這些因素每年增、減變動及幅度并不一致。
投資者：根據(jù)公司半年報的資產(chǎn)負債表，短期借款為56.25億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為608.74億元，兩者相加為664.99億元，而公司半年報“經(jīng)營情況討論與分析”中表述為626.4億元，公司是不是太不嚴謹了？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債中包含應(yīng)付利息和一年內(nèi)到期的租賃負債，應(yīng)付利息和租賃負債不屬于有息負債，半年報中所表述的“短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和”626.4億元為剔除應(yīng)付利息和租賃負債后的結(jié)果。
投資者：公司學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)騰訊把萬科云股份作為特別股利分給所有股東吧，這么低的估值去外面融資，損害的是現(xiàn)有股東的利益，必須分股利做補償！有什么政策障礙請明說
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。您關(guān)注的問題實際上是不同市場制度的差異，萬科作為一家A+H上市的公司，如果向A股股東分配實物股息（即萬物云股份）需要上市流通，但目前A股市場尚不存在介紹上市的機制。
投資者：董秘您好！不知道美的和公司有什么關(guān)系，堅決反對用美的的空調(diào)，美的的產(chǎn)品質(zhì)量如何公司是否考慮過？不要對公司的產(chǎn)品造成不利影響！
萬 科Ａ董秘：感謝您的關(guān)注。美的與萬科是戰(zhàn)略合作伙伴。9月16日，雙方剛簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將發(fā)揮各自專業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)、品牌、資源、客戶等優(yōu)勢，促進資源共享、互利互惠，構(gòu)建穩(wěn)固、可持續(xù)的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在智能家居、樓宇科技、物流倉儲、長租公寓、物業(yè)管理、EPC代建等多個領(lǐng)域開展全面深入的合作。
萬科A2022中報顯示，公司主營收入2069.16億元，同比上升23.82%；歸母凈利潤122.23億元，同比上升10.64%；扣非凈利潤117.21億元，同比上升9.26%；其中2022年第二季度，公司單季度主營收入1442.49億元，同比上升37.58%；單季度歸母凈利潤107.94億元，同比上升10.65%；單季度扣非凈利潤106.28億元，同比上升11.06%；負債率79.16%，投資收益6.2億元，財務(wù)費用2.24億元，毛利率20.46%。
該股最近90天內(nèi)共有25家機構(gòu)給出評級，買入評級22家，增持評級3家；過去90天內(nèi)機構(gòu)目標均價為24.63。近3個月融資凈流出5.83億，融資余額減少；融券凈流入656.13萬，融券余額增加。根據(jù)近五年財報數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）行業(yè)內(nèi)競爭力的護城河優(yōu)秀，盈利能力良好，營收成長性一般。財務(wù)可能有隱憂，須重點關(guān)注的財務(wù)指標包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、應(yīng)收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率。該股好公司指標3星，好價格指標4星，綜合指標3.5星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）
萬 科Ａ主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及投資零售業(yè)務(wù)。
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