和很多城市不同，深圳房?jī)r(jià)高漲的原因之一比較特殊，那就是土地面積狹小，土地稀缺。目前深圳增加住宅供應(yīng)，有望解決所謂的“稀缺”問(wèn)題。
(資料圖)
近日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)出4幅地塊“商改住”公告，位置分別在寶中、北站、國(guó)際會(huì)展城、光明中心區(qū)，均是由原規(guī)劃的商業(yè)用地（C1）調(diào)為二類(lèi)居住用地（R2）。四塊地涉及總用地面積大約5.16萬(wàn)平方米，總建面大約24.7萬(wàn)平。
“商改住”就是將原本規(guī)劃為商業(yè)的土地，更改為住宅，減少商業(yè)面積，增加住宅面積。
在分析這個(gè)話(huà)題之前，要先了解一下深圳土地面積和人口情況，深圳人口位居全國(guó)城市前列，而全市土地面積僅有1997.47平方公里（不含深汕特別合作區(qū)），僅為北京的12.17%、上海的31.50%、廣州的26.76%。
根據(jù)2005年出臺(tái)的《深圳市基本生態(tài)控制線(xiàn)管理規(guī)定》：基本生態(tài)控制線(xiàn)范圍內(nèi)的土地面積為974.5平方公里，占其總面積接近一半?？砷_(kāi)發(fā)的1000余平方公里范圍內(nèi)，深圳劃定了不少于270平方公里的工業(yè)用地，剩下的土地還需要容納居住、商業(yè)服務(wù)、交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等一系列城市功能。
深圳工商業(yè)用地的供應(yīng)力度較大。2019年，深圳首次集中推出30平方公里土地面向全球進(jìn)行產(chǎn)業(yè)招商,深圳在土地如此稀缺的情況下，依然希望大力發(fā)展工業(yè)。在居住商業(yè)用地中，深圳也傾向于規(guī)劃商業(yè)寫(xiě)字樓和公寓，考慮的還主要是商業(yè)、企業(yè)發(fā)展需求，住宅用地供應(yīng)不足，成為深圳房?jī)r(jià)猛漲的主要原因，深圳多次進(jìn)行宏觀調(diào)控，可都治標(biāo)不治本。
畸形的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，造成寫(xiě)字樓價(jià)格下跌，住宅價(jià)格上漲，寫(xiě)字樓租金回報(bào)率更高，但卻很少有人買(mǎi)，主要是住宅的稀缺性導(dǎo)致價(jià)格上漲，整體回報(bào)率更高。深圳人為了打新，一度出現(xiàn)排隊(duì)離婚的情況，為了套利，千萬(wàn)豪宅新房也出現(xiàn)日光情況，還出現(xiàn)高價(jià)”喝茶費(fèi)"。
去年深圳出了個(gè)重磅政策，是《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施（征求意見(jiàn)稿）》，提出允許商業(yè)改住宅，商品房占比可達(dá)到30%。為了增加居住用房、解決居住需求，2035年全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平方米以上，年度居住用地供應(yīng)量不低于總量30%，規(guī)劃新增各類(lèi)住房200萬(wàn)套以上，公共住房占比不低于60%。提高居住用地比例，允許商業(yè)改為居住用途，30%為商品房，其余為公共住房。
目前深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)過(guò)剩，據(jù)《財(cái)新》報(bào)道，今年前三季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新增吸納量?jī)H相當(dāng)于去年全年的22%，僅14.5萬(wàn)平米，空置率升至22.7%。尤其是第三季度，甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量錄得罕見(jiàn)的負(fù)值，為2.1萬(wàn)平米。預(yù)計(jì)今年甲級(jí)寫(xiě)字樓總體供應(yīng)大約高達(dá)100萬(wàn)平米，而現(xiàn)存甲級(jí)寫(xiě)字樓700多萬(wàn)平米。
商改住可以減少商業(yè)寫(xiě)字樓供應(yīng)，減少過(guò)剩，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。但其實(shí)從銷(xiāo)量上看，目前住宅供應(yīng)也很難消化，二手房交易處于低谷，房?jī)r(jià)還處于高位，不過(guò)下降趨勢(shì)明顯。
所以“商改住”解決的并不是當(dāng)前問(wèn)題，而是更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，盡管住宅有下跌跡象，但還是要增加供應(yīng)，這才能長(zhǎng)期穩(wěn)定深圳房?jī)r(jià)。之前一直調(diào)控但不增加供應(yīng)的做法，很難從根本上控制房?jī)r(jià)，政策稍有變動(dòng)房?jī)r(jià)就飛漲，導(dǎo)致今天的高房?jī)r(jià)出現(xiàn)。
不過(guò)也有值得注意的地方，深圳盡管規(guī)劃年度居住用地供應(yīng)不低于總量的30%，但其中公共住房占比達(dá)到60%，很明顯，深圳希望提高住宅供應(yīng)的社會(huì)屬性，解決社會(huì)保障問(wèn)題。真正能在市場(chǎng)上流通的住宅依然不會(huì)太多。
