【資料圖】
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條有規(guī)定：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。”注意：這里銷售的不動產(chǎn)是原來“購置的”，不是自建的；轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是“受讓的”，“購置或受讓原價”由此產(chǎn)生。同時，該文中第二條有規(guī)定：“單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。
對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：
（1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。
（2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目?！苯Y(jié)合這兩項規(guī)定，
我們就會發(fā)現(xiàn)：
1、如果企業(yè)（當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)“尚未進(jìn)入施工階段的”，那么可按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅，即：可以“以全部收入減去…土地使用權(quán)的…受讓原價后的余額為營業(yè)額”。
2、如果企業(yè)（當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)“已進(jìn)入建筑物施工階段”，那么應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，即它沒有不動產(chǎn)的購置原價，不可能“以全部收入減去不動產(chǎn)…的購置…原價后的余額為營業(yè)額”。必須全額征收營業(yè)稅。企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是差額交納營業(yè)稅，還是全額交納營業(yè)稅，其關(guān)鍵在于是否“已進(jìn)入建筑物施工階段”。
